我是一名房产经理，负责整个西安的新房，从事这个行业已经九年多

首先和大家分享一下西安的限购和限售政策:
在限购区域购买的商品住房，自购房之日（以商品房买卖合同网签备案时间为准）起满 3 年，方可上市交易；在这些区域范围内购买的二手住房，房屋产权人取得《不动产权证书》后满 2 年方可上市交易。西安限售区域为：新城区、碑林区、莲湖区、雁塔区、未央区、灞桥区、长安区行政管理区域及高新区、经开区、曲江新区、浐灞生态区、航天基地、
国际港务区、沣东新城、临潼区等开发区规划区域，大家做个参考。

今天和大家分享一下西安的限购政策，
（1）本地户口居民家庭（包含夫妻双方及未成年子女）在限购区域最多可购买 2 套住房（含新建商品住房和二手住房），非本市户籍居民家庭在本市住房限购区域范围内无住房且能够提供 5 年以上（含5 年）个人所得税或社会保险证明的，可购买 1 套商品住房或二手住房。
需注意 2019 年 6 月 20 日后从市外迁入户籍的居民家庭（退伍转业、家属随军落户的除外）在本市住房限购区域范围内购买商品住房或二手住房的，应落户满 1 年，或在本市连续缴纳 12 个月的社会保险（或个人所得税）。
（2）限购区域：在新城区、碑林区、莲湖区、雁塔区、未央区、灞桥区、临潼区、长安区行政管理区
域及高新区、经开区、曲江新区、浐灞生态区、航天基地、国际港务区、沣东新城等开发区规划区域范围
内。
（3）在住房限购规范内，暂停向企事业单位及其他机构销售住房（含商品住房及二手住房）。
大家做个参考。

和大家分享一下市属公积金贷款政策:
借款人已婚贷款额度最高为 65 万，单身最高额度最高为 50 万。
缴存余额与缴存年限：
（1）借款人与配偶缴存账户余额小于 2 万的：
① 账户余额合计＜5000 元的，贷款额度最高不超过 20 万元；
② 5000 元≤账户余额合计＜1 万元的，贷款额度最高不超过 25 万元；
③ 1 万元≤账户余额合计＜2 万元的，贷款额度最高不超过 30 万元。
（2）借款人与配偶缴存账户余额大于或等于 2 万的：
最高额度=账户余额*15*时间系数；连续缴存满 36 个月的时间系数为 1.2，否则为 1.0。缴存基数：最高额度=缴存基数*0.5/（对应贷款年限最低还款额+负债）
首付比例：
购买首套住房：贷款 6.5 成购买首套非普通住房：贷款 6 成
购买二套普通住房：贷款 6 成；购买二套非普通住房：贷款 5.5 成，
以上大家做个参考，买房能用公积金就用，毕竟利率比商贷要低。

今天和大家分享一下商贷政策:先说一下套数认定，1.西安无房，外地无房，首套。2.西安有一套住房无贷款，二套。3.西安有一套住房有贷款，二套。4.外地有一套住房无贷款，西安无房，首套。5.外地有一套住房有贷款，西安无房，二套。6.外地有一套住房有贷款，西安有一套住房无贷款，二套。7.外地和西安均有一套住房，均有贷款，一般是情况是拒贷。贷款指的是未结清的贷款，以上大家做个参考，具体还需要以各个银行的贷款政策为准。

今日和大家分享一下楼间距，一般大家在买房时比较关心采光问题，那么可以重点关注一下楼间距，楼间距是指两相楼房之间外墙面的距离。
楼间距分为两类：前后间距和左右间距。房屋前后间距：两楼间距不小于前楼高度的 1.2 倍。 例如一栋楼房有 20层，层高 3 米，那么这栋楼高就是60米，两楼之间的间距至少应为 60×1.2=72米。
房屋左右间距：多层（4-6 层及以下）与多层建筑间距为 6米，多层与高层（12 层及以上）为 9 米，高层与高层之间为 13 米。一个良好的居住社区，楼间距应高于最低要求。以上大家做个参考，有疑问随时留言

今天给大家推荐一个不错的楼盘，这两天成交量很高，首套刚需可以重点考虑，融创御河宸院，价格比前几期略高一些，但这次开的楼栋位置很不错，户型80，99，110（基本已经售罄），116,126，均价9000左右，首付30万起，优势：不限购，品牌开发商。

今日和大家分享的是商贷的还款方式区别:
商贷常见的还款方式一般是两种，等额本息和等额本金。
等额本息:每月还款额相同，所还利息占比逐月递减。刚开始还的利息比较多，本金占比少，随着还款时间推移，后面还的利息少，本金占比比较大。这种还款方式一般适合正常开支家庭。
等额本金:每月还款额递减，第一个月的还款额最多，然后越还越少。这种方式一般适合前期还款能力强的人。
等额本金比等额本息总利息支出要少，如果按贷款100万，5.2%的利率，贷款30年计算，等额本金要比等额本息节省19.4万左右的总利息支出，大家可以做个参考，买房时选择适合自己的贷款方式。

今天给大家分享一下商贷的首付比例，普通住宅首套首付比例30%，二套首付比例40%，非普通住宅一般首付比例为50%，普通住宅要满足两个条件:1.容积率1.0以上（含），2.建筑面积144平米以内（含），大家做个参考。

今天和大家分享一下商贷收入证明不足以覆盖月供和负债的两倍，一般可以怎么办，1.可以将所有奖金，补助，住房公积金全部计算收入2.接力贷，子女作为房屋所有权人，父母与子女作为共同借款人。以上大家做个参考，有问题随时留言

今日和大家分享一下住宅专项维修资金:
指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。
住宅共用部位包括承重墙体、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等，共用设施设备包括电梯、绿地、道路、路灯、非经营性车场车库等。交存住宅专项维修资金有利于小区共用部分及时得到维修和更新，保暲住宅小区业主的利益与安全。
西安的住宅专项维修资金交存标准为：1.多层住宅（七层以下无电梯的）60元每平。2.多层住宅有电梯的，90元每平。3.小高，高层（七层及七层以上），145元每平。
大家做个参考。

今天来这里拜访了一些之前买房的老客户和朋友，下午回西安。这里的人们蛮喜欢去西安投资和买房的，大家猜猜看这是哪里

今天给大家分享一个不错的刚需盘，非常优质，浐灞生态区全运会版块，远洋开发的，这次加推了85平的小户型三房，优惠后均价不到1.2万，首付30万起，可直接认购，加推的套数不多，预计很快售罄。

今日和大家分享一下影响房屋成交价格的微观因素:
1.位置，位置好的住宅，价格往往要高一些。
2.朝向，南向最佳，其次东，西，北。
3.楼层，七层和以下住宅，中间楼层较好，1层和顶层较差。七层以上高层住宅，一般可以以总楼层的二分之一为基准，高于基准层的价位高于基准价，顶层除外。低于基准层的价位低于基准价。
4.户型，好户型一般是各功能间面积合适，户型方正，南北通透，客厅主卧朝南，利用率高。
5.装修以及装修折旧。
6.建成年代。
7.房屋层高，绿化率，容积率，车位配比等。
大家做个参考，有疑问随时留言～