4月30日,自然资源部正式出台文件,商品住宅库存压力大、去化周期超长的城市,将暂停新增商品住宅用地出让。
当天,自然资源部办公厅发布《关于做好2024年住宅用地供应有关工作的通知》(以下简称《通知》),要求严格落实对应去化周期的住宅用地供应机制,遏制部分城市住宅用地供应不合理增长。其中,商品住宅去化周期超过36个月的城市,应暂停新增商品住宅用地出让。
对此,自然资源部自然资源开发利用司负责人表示,《通知》主动对接住房建设需求,严格落实“以需定供”,统筹安排全年的住宅用地供应,促进房地产市场供求关系健康稳定。“去化周期超36个月的城市,应暂停增量宅地出让”《通知》要求,合理控制新增商品住宅用地供应,各地要根据市场需求及时优化商业办公用地和住宅用地的规模、布局和结构,完善对应商品住宅去化周期、住宅用地存量的住宅用地供应调节机制。其中,对于商品住宅去化周期超过36个月的,应暂停新增商品住宅用地出让,同时下大力气盘活存量,直至商品住宅去化周期降至36个月以下;商品住宅去化周期在18个月(不含)-36个月之间的城市,要按照“盘活多少、供应多少”的原则,根据本年度内盘活的存量商品住宅用地面积(包括竣工和收回)动态确定其新出让的商品住宅用地面积上限。各地商品住宅去化周期、盘活存量商品住宅用地数据按季度动态更新。上述负责人表示:“近年来,自然资源部建立了对应商品房去化周期和土地存量的住宅用地供应双向调节机制,要求因城施策安排住宅用地供应,凡商品住房去化周期长、土地流拍率高、市场需求明显不足的城市,应当从严控制商品住房用地供应规模。此次《通知》对此作出了进一步部署,要求各地在年内实施供地的过程中,严格对照最新的商品住宅去化周期,及时调整商品住宅用地供应量。”同时,继续大力保障保障性住房用地供应。其中,要求各地要根据保障性住房建设计划,在供地计划中优先安排、应保尽保。要多措并举,统筹盘活各类存量土地用于保障性住房建设。对于纳入城中村改造计划的项目涉及的住宅用地,其中确实用于安置房建设的要优先保障土地供应;以市场化方式出让用于建设可售商品住宅的,应按照本通知要求实行供地调控。 此外,《通知》还要求加大闲置土地处置,加强风险防范。严格执行住宅用地收回的有关要求各地要依托土地市场动态监测监管系统,掌握超期未动工两年以上住宅用地底数,持续动态更新,拟订分类型、分步骤的处置方案并组织实施,建立台账,实行销号管理。对于超期未动工两年以上的闲置住宅用地,该收回的要依法收回。对此,上述负责人表示:“此举在于加强存量住宅用地盘活,加大闲置土地处置力度,要求各地及时拟订处置方案并组织实施,积极防范房地产市场及政府隐性债务风险。”百城中41个城市去化周期超36个月,三四线城市居多根据上海易居研究院数据统计,截至3月份,全国百城新建商品住宅库存去化周期即存销比为25.3个月,其含义是:按照目前既有的销售速度,市面上的新房库存规模需要25.3个月时间才能消化完。根据历史数据和房地产“开发-预售”的工程建设关系,存销比合理值界定为12-14个月。这就说明当前去化周期明显偏高,其对房企去库存和资金状况安全等都容易产生困扰。目前,自然资源部并未直接公布去化周期超36个月的城市名单,因此,援引机构统计的去化周期即存销比作为参考。根据上海易居研究院数据统计,截至3月份,在百城样本城市中,有41个城市去化周期超过36个月,多为三四线城市,其中,韶关、西宁、舟山、洛阳、哈尔滨、嘉善、晋江、 泉州、唐山等城市去化周期普遍超过3年的水平。此外,去化周期超36个月的城市还包括福州、武汉等。与此同时,百城中去化周期偏低的10个城市为上海、郑州、沈阳、南昌、珠海、济南、三亚、杭州、中山和成都,此类城市去化周期总体在12个月左右水平。
当天,自然资源部办公厅发布《关于做好2024年住宅用地供应有关工作的通知》(以下简称《通知》),要求严格落实对应去化周期的住宅用地供应机制,遏制部分城市住宅用地供应不合理增长。其中,商品住宅去化周期超过36个月的城市,应暂停新增商品住宅用地出让。
对此,自然资源部自然资源开发利用司负责人表示,《通知》主动对接住房建设需求,严格落实“以需定供”,统筹安排全年的住宅用地供应,促进房地产市场供求关系健康稳定。“去化周期超36个月的城市,应暂停增量宅地出让”《通知》要求,合理控制新增商品住宅用地供应,各地要根据市场需求及时优化商业办公用地和住宅用地的规模、布局和结构,完善对应商品住宅去化周期、住宅用地存量的住宅用地供应调节机制。其中,对于商品住宅去化周期超过36个月的,应暂停新增商品住宅用地出让,同时下大力气盘活存量,直至商品住宅去化周期降至36个月以下;商品住宅去化周期在18个月(不含)-36个月之间的城市,要按照“盘活多少、供应多少”的原则,根据本年度内盘活的存量商品住宅用地面积(包括竣工和收回)动态确定其新出让的商品住宅用地面积上限。各地商品住宅去化周期、盘活存量商品住宅用地数据按季度动态更新。上述负责人表示:“近年来,自然资源部建立了对应商品房去化周期和土地存量的住宅用地供应双向调节机制,要求因城施策安排住宅用地供应,凡商品住房去化周期长、土地流拍率高、市场需求明显不足的城市,应当从严控制商品住房用地供应规模。此次《通知》对此作出了进一步部署,要求各地在年内实施供地的过程中,严格对照最新的商品住宅去化周期,及时调整商品住宅用地供应量。”同时,继续大力保障保障性住房用地供应。其中,要求各地要根据保障性住房建设计划,在供地计划中优先安排、应保尽保。要多措并举,统筹盘活各类存量土地用于保障性住房建设。对于纳入城中村改造计划的项目涉及的住宅用地,其中确实用于安置房建设的要优先保障土地供应;以市场化方式出让用于建设可售商品住宅的,应按照本通知要求实行供地调控。 此外,《通知》还要求加大闲置土地处置,加强风险防范。严格执行住宅用地收回的有关要求各地要依托土地市场动态监测监管系统,掌握超期未动工两年以上住宅用地底数,持续动态更新,拟订分类型、分步骤的处置方案并组织实施,建立台账,实行销号管理。对于超期未动工两年以上的闲置住宅用地,该收回的要依法收回。对此,上述负责人表示:“此举在于加强存量住宅用地盘活,加大闲置土地处置力度,要求各地及时拟订处置方案并组织实施,积极防范房地产市场及政府隐性债务风险。”百城中41个城市去化周期超36个月,三四线城市居多根据上海易居研究院数据统计,截至3月份,全国百城新建商品住宅库存去化周期即存销比为25.3个月,其含义是:按照目前既有的销售速度,市面上的新房库存规模需要25.3个月时间才能消化完。根据历史数据和房地产“开发-预售”的工程建设关系,存销比合理值界定为12-14个月。这就说明当前去化周期明显偏高,其对房企去库存和资金状况安全等都容易产生困扰。目前,自然资源部并未直接公布去化周期超36个月的城市名单,因此,援引机构统计的去化周期即存销比作为参考。根据上海易居研究院数据统计,截至3月份,在百城样本城市中,有41个城市去化周期超过36个月,多为三四线城市,其中,韶关、西宁、舟山、洛阳、哈尔滨、嘉善、晋江、 泉州、唐山等城市去化周期普遍超过3年的水平。此外,去化周期超36个月的城市还包括福州、武汉等。与此同时,百城中去化周期偏低的10个城市为上海、郑州、沈阳、南昌、珠海、济南、三亚、杭州、中山和成都,此类城市去化周期总体在12个月左右水平。