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金钱的故事(五) 财产所有权民主的基石-房屋所有权
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英语国家最受欢迎的游戏是大富翁游戏。而今,人们投入在房地产的精力可谓空前,我们现在熟悉的大富翁游戏最早起源于1903年,旨在揭露不公平的社会体制,以土地做地主,压榨着身为租客的大众。 30年后,一个失业的水管工,查尔斯达罗伟新版游戏申请了专利游戏,地图已大降成为背景。达罗伟游戏设计的小房子和小酒店。
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与发明者的初衷相反,大富翁游戏教会我们的是购置地产是明智之举,既然购置地产很明智,贷款给房屋拥有者就更。安稳如屋,这句老话在金融界另有一层含义,他的意思是没有哪件事。会比放贷给购房者来得更稳妥。为什么,因为假如贷款者违约,你可能你永远可以收回他们的房子,所谓跑得了和尚,跑不了庙。
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而英语国家对地产的热情,为一项经济制度新模型的诞生奠定了基础。那就是财产所有权民主。有人认为,这个模型应该在全世界推广。 地产所有权的增长与金融史翻开了崭新的一页。在地产的背后,是几万亿技术的贷款,有的被称作次贷,那些人的收入之间仅够租房不足以买房。但人们后来惊奇的发现房地产与其他金融产品并无差别。它的价格可涨可跌,能把乡下陋居变成聚宝箱的金融炼金术是不存在于这个世界上的。这让人不得不问,房屋真的够安全吗?在这场与地产的爱情中。我们是否被冲昏了头脑?
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拥有房产曾经是贵族的特权,地产和爵位与政治特权一样代代相传。其他人都是按交租金给递出的佃户,连选举权最初也是产权的一部分。从某种程度上来说,这点在英国依旧成立。六千万英亩的土地中,约有四千万亩被以十八万九千户家庭被瓜分。与当年的区别在于,这些人不再垄断政治体系。多亏了上议院的改革,国会才逐渐取消世袭贵族制。 贵族的没落有很多种解释,但我认为金融问题是主要诱因,直到19世纪30年代,英国地主阶级的土地收益颇为可观。这30多户贵族每年从土地上获得超过6万英镑的收入,相当于今天的一亿五千万英镑。有大片土地供奉,粮食价格又不断攀升,他们的生活自然满是奢华享乐。然而,正因为他们忽略了地产的本质,他们把自己推向没落。 像当年的许多人一样,那群大地主们把地产视为摇钱树,作为抵押品拼命的贷款,他们的借款通常远超土地价值,他们没能明白房产抵押仅仅保障了借款人的利益。作为贷款人,你仍然需要挣钱还贷。
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如今,这里变成了一所私立寄宿学校。它提醒人们,房产带来的财富也会顷刻覆灭。在现代社会,事实证明,固定的工作和稳定的收入比失去的头衔有用得多,无论你拥有多少亩地。他的苏格兰妻子在饱受压迫和背叛后与他离婚,她的衣橱被来自伦敦的治安长官买下,公爵最终被迫放弃斯托,搬去了租住的住处,他整日流连于自己的卡尔顿俱乐部,写作一系列不可信的回忆录,屡教不改的追求女演员和有夫之妇。 白金汉公爵的覆灭,预示着新民主时代的来临。在这一刻每位乘客,每位成年人都有选举权,无论他们是坐拥豪宅还是租住绿车,伴随着贵族的农业收入下降,选举权扩大了。但普选权的出现并不意味着财产所有权的普及,相反,在1938年左右,只有不到1/3的英国房产归居住人所有。在大西洋的另一边,第一个真正的财产所有权的民主诞生了,而它却形成于史上最严重的经济危机中。
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对英国人,家就是安居之所,美国人也同样认同家的重要性,即使所有的家都大同小异,今天我们把房屋所有权看成理所当然之事,但在20世纪30年代前不超过2/5的美国家庭拥有他们居住的房子。如果说建立在经营财产所有权的旧体制是英国,开创了新型财产所有权的革命,就脱胎于美国经济大危机了。
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从根本上让越来越多的美国人实现他们的房产梦,罗斯福政府率先实践了财产所有权的民主理念,它被证明是对抗共产革命的法宝。实质上,政府想借助房地产市场来刺激美国民众购买房屋。遍地都是称为储蓄与金融提供抵押贷款的金融机构,类似于房屋的建房基金会,这些机构的储蓄由政府担保,储户不怕银行破产。 新的房屋连联邦房屋管理局在关键时刻成立,提供更大更长久更低息的贷款,20世纪30年代后,大多数抵押贷款偿还期为20年或30年,并成立了新的联邦住房贷款协会,俗称房利美,为创造全国性的住房贷款市场。 这对夫妇正参观一套样板房,显然这个丈夫对此并不热情,但他的妻子却对许多便利的设计,如坚实的内置烫衣板爱不释手。这些改革降低了按揭月供,让能买得起房子的美国人比以往都要多。他们都想买下这个地方,可惜他们买不起。不过也许他们可以,因为根据这指示牌,他们购买此房所需支付的月供比当时的房租都要便宜。 按揭贷款,政府担保,正是新政改革塑造了当今美国一成不变而令人垂涎的郊区,这么说并不为过。
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自20世纪30年代以来,美国政府为抵押贷款市场做保,借贷者互通有无,市场活跃,这也是为何二战后的几十年间,拥有房产的人数和抵押贷款的金额激增。只有一个不利因素在美国社会里:并非人人都能成为有产阶级的一员。 1941年在底特律的房屋建造之时,你是否有权获得抵押贷款取决于你住在这道墙的哪一边。因为房地产开发商筑起这道六英寸约1.8米高的墙穿越底特律八英里街区的中心,它盖墙的目的是为联邦住房管理局判定是否应授予贷款,贷款只发放给白人,他们居住在墙的另一侧儿。黑人的这一边将不会有联邦贷款,因为在人们眼中,非裔美国人基本无信誉可言。 这样的宏观环境将整个城市一分为二,名义上是信用评级,实则肤色之上,换言之,种族隔离并非偶然,而是联邦政策的直接后果。联邦住宅贷款委员会的这张地图标出了底特律的黑人区,下东区以及所谓的移民区,比如我们现在所处的伍德斯格里格斯以字母D作为标记,并涂为红色。从而你能明白,为何将整个社区的信用评级定为不良,这一行动被称为描红。结果是,如果这里人需要抵押贷款,他们不得不支付比白人高得多的利息。半个世纪后,这两类借款人有了委婉的称谓,据我们所知的优级和次级。但在20世纪60年代,这条鸿沟代表了金融领域里的民权斗争,黑人与新的有产阶级绝缘,社会将为这种排斥付出沉重的代价。人们对经济歧视怨气冲天引发了连续五日的骚乱,导致43人死亡,因为深思是大多暴力行径,并非针对人,而是针对房产。几近3000栋建筑被抢或是被焚毁。给当局决策者的真正教训是,排斥少数民族的财产所有权民主不过是自取灭亡的捷径。 想要让人们感觉自己是社会的一份子,必须要让他们成为有产阶级。
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事实上扩大房屋所有权的范围,甚至能将激进分子转变为保守分子。玛格丽特.撒切尔很快明白这一点,在英国财产所有权民主的思想成为20世纪80年的保守主义的基石,通过廉价变卖政府统建的住房,撒切尔确保越来越多的英国夫妇拥有自己的房产,这也意味着借抵押贷款的人前所未有的多。 直到20世纪80年代,普通英国家庭都认为政府鼓励借钱买房的政策合情合理,六七十年代利率相对较低,而通货膨胀率缓慢上升使得抵押贷款的实际价值缩水。但不要高兴的太早,这个笃信财产所有权民主的当局政府也致力于抗击通胀,而这意味着调高利率。美英两国鼓励人们开展抵押贷款,然后又调高利率的政策,使得80年代后期成为房产市场有史以来最为动荡的浮沉录。这对80年代的打击,如同次贷危机对现今的影响一样,这是美国抵押贷款市场首次陷入彻底疯狂,但不会是最后一次。 对很多人来说,美国房地产市场能引发一场全球性的金融危机,这点着实令人震惊,事实上如同其他金融问题,此状况此前也出现过。
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1984年3月,美国政府官员收到一份录像,显示德克萨斯达拉斯郊区30号州际公路上横亘着树荫里未完工房屋和公寓。直到今天,你仍能看见空荡荡的地基。对未完工房屋的调查揭露了,史上最为庞大的金融骗局,使房产为安全投资手段的想法,因这个骗局而变得不堪一击。这个故事和有形地产无关,而是虚拟资产的故事。在建面积达四年,储蓄和贷款协会及美国版建房基金会不仅是罗斯福新政住房政策的核心,到20世纪70年代,他们还成为美国财产所有权民主的基石。 在20世纪70年代。储蓄贷款业先遭受到高通胀的袭击,而后又受到高利率的牵制。这对金融机构是致命的双重打击,一方面根据法律,他们不得提高储户的贷款利率,另一方面只能按几十年前签订金额向借款人收取利息。 政府对此作出回应,撤出了几乎所有的管制,当撤销管制规定于1982年生效时,里根总统非常得意,“总之我们获得了巨大的成功”。一部分确实成功了,没有了就条款的限制,储蓄贷款管理者们在过去平淡无味的抵押贷款业务中看到了巨大的商机。通过提高储蓄利率,他们能从带存款人那里吸引更多资金,然后他们以这些存款为基础无限制地放出贷款,然而关键的一点没有改变,储户的存款依然由政府担保。 这份请柬邀请金融滑头们,来瓜分这丰盛的免费午餐。
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这是达拉斯城外的明智烧烤,每天午餐时间,这里却是达拉斯地产滑头们的聚集处,他们不在他们的牧场上狂欢时,就会到明治烧烤来吃早午餐,颇具80年代气息。 达拉斯开发商中的一家公司,帝国储蓄贷款合作社提供了空手套白狼的完美机会,或者说造假成本是极少的,德克萨斯土地帝国储蓄贷款合作社的超现实传奇故事始于主管塞宾斯布莱恩,他与浮夸的高中辍学的房地产商丹尼.福克纳联手,此人特点是花起别人的钱绝不手软。问题资金以存款形式流入帝国,提供诱人的高利率以吸引存款。 这是福克斯福地,丹尼福克斯首批开发的地区,他拍摄了一个货真价实的帝国。包括福克纳高地、福克纳溪水间、福克纳新月山庄、福克纳涌泉花园、福克纳橡木湾,丹尼.福克纳最喜欢的策略是倒卖,他首先低价买入一块儿地,然后转售给天真的投资者。而这些投资者贷款来自,你也猜到了吧,帝国储蓄贷款合作社。丹尼.福克纳声称自己不识字,但他肯定会数数。很多投资者甚至没能近距离的观看自己的地产,福克纳会用私人直升飞机带他们从房地产项目上方飞过,中途不着陆。
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到1984年,德克萨斯的房地产发展失控,政府担保的存款直接进了开发商的口袋。仅仅两年,帝国的账面资产就从1200万增加到了2亿3700万。问题在于,30号州际公路带来的住房需求,不可能跟上福克纳和布莱恩等人制造出来的大量供给。1984年,当管理者终于敲响警钟,事实上已无回旋的余地,他们修建的上百座建筑最终被铲土机铲锄或付之一炬,24年后的今天,这里依然未被开垦。 1991年,福克纳和布莱恩双双因诈骗罪入狱,一名调查员称帝国储畜社为美国史上最为肆意的土地投资欺诈案,总计近500个信用机构倒闭。根据一项官方估计,其中近五成的机构里都有内部交易,危机的总损失为1530亿,是美国史上损失最为惨重的金融危机之一,而为危机买单的是先前解除存款管制的联邦政府,也就是说,纳税人不情愿地付了帐。
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仅2006年,次贷贷款人就像这座房价连续下跌而失业率和贷款利率持续上升的城市,注入了超过10亿美元。 底特律带头,其他城市步其后尘。孟菲斯田纳西州,现在是星期四中午,我在孟菲斯法院的台阶上见证每两天举行一次的仪式,大约有30所房子正要被拍卖,原因是借款人无法支付利息而失去了房屋的赎买权。孟菲斯现在真是不可救赎之城。在过去五年1/4的家庭,已经收到了纸书写警告。自2007年夏天,次贷抵押贷款市场状况开始恶化,冲击了全世界的金融市场。摧毁的对冲基金让投资银行破产,花费了为破产的幸存者上万亿美元。 20世纪30年代,罗斯福新政下抵押信贷市场的标志,房利美还有他的兄弟房地美,它拥有或担保了全美近一半儿的房屋贷款,2008年9月,为了避免抵押贷款市场彻底崩溃,两家公司被收为国有,曾经在华尔米华尔街赫赫有名的公司像贝尔斯登、雷曼兄弟和美林证券都消失了。这场危机马上扩散到了全世界。四个挪威城市汉达、汉尼斯、汉飞德戴尔和威克斯奈尔将城市的税收投资于基于次级贷款的证券,现在这些证券的价值只有他们买入时的15%,损失了1亿美元。
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在英语国家里,我们总认为房产稳挣不赔,最简单的支付手段就是投资房地产市场,好像把钱投入任何其他事业都是傻瓜,但值得注意的是这,这个想象中的事实,实际上常常只是谎言。就像股市一样,房产价格会猛涨,也会以最惊人的方式崩溃。 在英国,1989年到1995年间,房产均价下跌了18%,但这与日本的状况相比,是小巫见大巫。在日本东京我问一位高级公寓德销售小姐,“我们开门见山吧,如果现在买这个地方要多少钱?”她笑着说:“近200万美元。” 我说:“好的,那差不多是100万英镑在东京只能买这个小公寓。但这里是富人区是吧。”。她说:“也许听上去很贵,但与不久之前相比,它真的很便宜。这套公寓以前接近大概600万美元,300万英镑。”我们认为西方遭遇了一场房地产崩溃,但这才是真正的房地产崩溃啊。“
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